ومع ذلك، يقول المسؤولون التنفيذيون في الصناعة إن العديد من المستأجرين في الإمارة لن يضطروا إلى دفع إيجارات أعلى حتى وقت لاحق من هذا العام أو أوائل العام المقبل عندما تنتهي عقود الإيجار الحالية الخاصة بهم. وذلك لأن إرشادات مؤسسة التنظيم العقاري تنص على أنه لا يمكن لأصحاب العقارات زيادة الإيجار إلا في وقت تجديد الإيجار.

وفي شهر مارس، قامت الهيئة بتحديث المؤشر الذي من المتوقع أن يشهد زيادة تصل إلى 20 بالمائة في قيمة الإيجار للمستأجرين في الإمارة. ويقال إن هذا التعديل في المؤشر يؤثر على المستأجرين الذين يقيمون في العقار لأكثر من عامين.

"لقد شهدنا ارتفاع الإيجارات في سوق العقارات في دبي منذ بعض الوقت. ومع ذلك، عندما يختار المستأجرون تجديد إيجاراتهم، فإن المبادئ التوجيهية التي وضعتها مؤسسة التنظيم العقاري قد قيدت بشدة مقدار المبلغ المسموح للمالك بزيادة الإيجار. وفي بعض الحالات، أدى ذلك إلى تفاوت كبير بين أسعار السوق وتلك التي يدفعها المستأجرون على المدى الطويل.

"إن المراجعات التي أجرتها مؤسسة التنظيم العقاري على مؤشر الإيجارات تسمح لعدد أكبر من الملاك برفع الإيجارات، مع تمكن الكثير منهم من زيادة الإيجار بنسبة أكبر من ذي قبل. وهذا سيؤدي إلى ارتفاع الإيجارات للعديد من المستأجرين الذين يجددون إيجاراتهم، مما يسد الفجوة مع السوق وقال ألويس كوجيندران، المدير العام للعقارات في شركة Huspy: "الأسعار. لكن هذا سيأتي بعد سنوات من الزيادات المنخفضة أو معدومة".

"تنص إرشادات مؤسسة التنظيم العقاري على أنه لا يمكن لأصحاب العقارات زيادة الإيجار إلا في وقت تجديد الإيجار. وهذا يعني أن المستأجرين الذين تم تجديد عقودهم منذ مراجعات مؤشر الإيجارات قد شهدوا بالفعل قيام أصحاب العقارات برفع إيجاراتهم. ومع ذلك، فإن العديد من المستأجرين لن يواجهوا إيجارات أعلى حتى وقت لاحق من العام أو حتى عام 2025، في الوقت الذي تنتهي فيه إيجاراتهم الحالية.

في دولة الإمارات العربية المتحدة، يتطلع العديد من المستأجرين إلى الانتقال إلى منازل جديدة في بداية العام، وبالتالي، سيتم تجديد العديد من عقود الإيجار إما في نهاية عام 2024 أو أوائل عام 2025. لذلك، ستأتي هذه الإيجارات المرتفعة ضمن مؤشر الإيجار الجديد لمؤسسة التنظيم العقاري حيز التنفيذ في وقت لاحق من هذا العام أو أوائل العام المقبل.

نقل أو شراء الممتلكات

في السابق، كان عدد متزايد من المستأجرين يختارون تجديد عقود إيجارهم، نظرًا لأنه كان بإمكانهم في كثير من الأحيان التجديد بسعر أقل بكثير مما يمكنهم العثور عليه في عقار جديد مستأجر في السوق.

"ومع ذلك، وبالنظر إلى أن هذه المراجعات لمؤشر الإيجارات من المتوقع أن تسد الفجوة بين أسعار التجديد وأسعار السوق، فإننا نتوقع أن نرى عددًا متزايدًا من المستأجرين الذين يبحثون عن عقار جديد للإيجار في نهاية عقد إيجارهم، أو يختارون شراء عقار وأضاف كوجندران: "الملكية بدلاً من ذلك".

ظلت الإيجارات في ارتفاع مستمر على مدى السنوات الثلاث الماضية واستمر هذا الاتجاه في الربع الأول من عام 2024. ومع ذلك، تباطأت زيادات الإيجارات خلال الربعين الماضيين.

وأضاف: "نتوقع أن تتباطأ الزيادات في الإيجارات مع وصول المعروض من المساكن الجديدة إلى السوق في النصف الثاني من هذا العام".

وقال كارون لوثرا، نائب الرئيس للعمليات العالمية في شركة Foremen Fiefdom، إنه مع قيام الملاك بزيادة الإيجارات في المناطق المتقدمة، اختار المستأجرون الانتقال إلى الأحياء ذات الإيجارات المنخفضة.

"في حين أن الإيجارات قد ترتفع في مناطق معينة، فإن انتقال المستأجرين إلى أحياء أرخص يساعد في تحقيق التوازن في وضع الإيجارات. وقد يؤدي ذلك إلى عدم ارتفاع أسعار الإيجارات بالقدر المتوقع بشكل عام وتخفيفها. ومع ذلك، من المهم أن نأخذ في الاعتبار أن الإيجارات لا تزال من الممكن أن ترتفع في المناطق التي يرتفع فيها الطلب بالفعل مثل أبراج بحيرات جميرا، وجميرا، والبرشاء 1.

كم يمكن للمالك زيادة الإيجار؟

وقالت ألينا أدامكو، رئيسة المبيعات في شركة متروبوليتان هومز، إن العديد من أصحاب العقارات فوجئوا عندما علموا أن استئجار عقار مع المستأجر قد لا يكون الصفقة الأكثر فائدة.

"في حين أن قوى السوق قد تقترح رفع الإيجار على الفور، يجب على الملاك الالتزام بحاسبة الإيجار. وقالت: "هذه الآلة الحاسبة تحد من زيادة الإيجار إلى ما يقرب من نصف الفرق بين الإيجار الحالي والقيمة السوقية المحسوبة".

وفقًا لشركة Adamco، إليك تفاصيل الارتفاعات المسموح بها:

• أقل من 10% أقل من القيمة السوقية: لا يسمح بالزيادة
• 11% إلى 20% أقل من القيمة السوقية: يسمح بزيادة 5%
• 21% إلى 30% أقل من القيمة السوقية: يسمح بزيادة 10%
• 31% إلى 40% أقل من القيمة السوقية: يسمح بزيادة 15%
• 41% أو أكثر أقل من القيمة السوقية: يسمح بزيادة 20%

وأضافت أنه في السابق كانت تقديرات الإيجار تفضل المستأجرين، مما يسمح لهم بالبقاء في العقارات لفترات طويلة دون مواجهة ارتفاعات كبيرة في الإيجارات. "إن الانتقال للعثور على مكان جديد، يحتمل أن يكون أرخص، لم يكن جذابًا مثل الزيادة البسيطة أو غير الموجودة في الإيجار عند التجديد والتكاليف المرتبطة بها والجهد المبذول لتغيير المنازل. ومع ذلك، اعتبارًا من 1 مارس، تعكس حاسبة الإيجارات الآن إيجارات السوق الحالية. يمكّن هذا التعديل أصحاب العقارات من مواءمة أسعار الإيجارات مع السوق. ومع ذلك، يجب على الملاك إخطار المستأجرين بأي زيادة في الإيجار عبر البريد الإلكتروني المسجل قبل 90 يومًا من انتهاء عقد الإيجار الحالي.

تقييمات الإيجار

يقول المسؤولون التنفيذيون في الصناعة إن هناك زيادة حادة في أصحاب العقارات الذين يسعون إلى تقييمات الإيجار لزيادة الإيجار خلال العام الماضي حيث أصبح كل من المستأجرين وأصحاب العقارات أكثر معرفة وذكاءً بشأن مؤشر الإيجار التابع لمؤسسة التنظيم العقاري.

وقالت أنيشا ساجار، مديرة إدارة العقارات في مجموعة Allsopp & Allsopp، إنه اعتبارًا من 1 أبريل 2024، يتعين على الملاك الآن إرفاق حكم أو أمر قانوني للتقدم بطلب للحصول على خدمة تقييم الإيجار.

"على مدار السنتين أو الثلاث سنوات الماضية، كان كل من المستأجرين وأصحاب العقارات أكثر ذكاءً في السوق فيما يتعلق بمؤشر الإيجارات وتقييمات الإيجارات. على مدى الأشهر الستة إلى الـ 12 الماضية، شهدنا زيادة حادة في تحول أصحاب العقارات إلى تقييمات الإيجار لزيادة الإيجار. هذا هو المكان الذي قد يختلف فيه المالك مع ما يظهره مؤشر الإيجار، لذلك سيدفع مقابل إجراء تقييم الإيجار. ومن شأن تقييم الإيجار أن يحل محل مؤشر الإيجار. وقال بول كيلي، مدير العمليات في مجموعة Allsopp & Allsopp: "في ظل هذه الخلفية، بينما شهدنا زيادة في عدد الملاك الذين يتطلعون إلى الزيادة، إلا أن العدد ليس بالعدد الذي قد تظنه".